La razón principal es el uso de suelo establecido en la escritura pública de cada inmueble y en el Reglamento de Propiedad Horizontal (regido por la Ley 675 de 2001). Si un predio está clasificado como residencial, su uso debe ser exclusivamente para vivir, no para actividades económicas.
Esta normativa busca preservar la tranquilidad y la convivencia en zonas residenciales, evitando que el flujo de clientes, el ruido, la acumulación de basura y otros factores propios de los negocios afecten a los vecinos.
Convertir una vivienda en negocio sin los trámites adecuados expone al infractor a dos tipos de sanciones:
- Sanciones internas: Son las que impone la asamblea de copropietarios del conjunto residencial. Estas multas pueden ser de hasta una cuota ordinaria de administración. Aunque parecen bajas, son un primer paso para que el infractor corrija la situación.
- Sanciones legales: Si la situación no se corrige, las autoridades pueden intervenir con multas mucho más elevadas. La Ley 388 de 1997 y el Código Nacional de Policía contemplan sanciones que van desde los 70 hasta los 400 salarios mínimos legales vigentes (SMLV). En términos prácticos, una multa de 400 SMLV puede superar los 500 millones de pesos, una cifra millonaria.
¿Cuál es el proceso para cambiar el uso de una vivienda?
El único camino legal para convertir una vivienda en un local comercial es el cambio de uso de suelo. Este proceso se debe realizar ante la autoridad urbanística competente, que puede ser la alcaldía o una curaduría urbana.
Una vez aprobado, el cambio debe formalizarse mediante escritura pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Solo después de este proceso el inmueble podrá ser usado con fines comerciales.
Desconocer la ley no exime de su cumplimiento
El Ministerio de Justicia enfatiza que la falta de conocimiento no es una excusa válida. Por ello, la recomendación para propietarios y arrendatarios es la siguiente:
- Revisa la escritura: Confirma el uso de suelo permitido para el inmueble.
- Consulta el reglamento: Lee el reglamento de propiedad horizontal del conjunto residencial o edificio para conocer las normas internas.
- Realiza el trámite: Si deseas poner un negocio, haz el cambio de uso de suelo ante las autoridades correspondientes.
Recuerden que estas sanciones buscan proteger la calidad de vida en los barrios residenciales y evitar conflictos vecinales. Cumplir con la ley es la única forma de desarrollar una actividad económica de manera segura y sin exponerse a multas que pueden acabar con tu patrimonio.
